从房屋权属纠纷说起……

今天庭审了一起房屋权属纠纷案件，当事人争执得很激烈，甚至，在法庭上差点动手打起来。

其实案件争议的焦点就是小产权房产权归属问题，由于小产权房与宅基地之间存在着割不断的关系，不论是学界还是实务方面，都在努力解决这个矛盾。

日前，国土资源部发布了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，要求各地加快宅基地使用权登记发证工作进行部署，2008年底前地方上报工作部署情况，力争在2009年底前基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。

国土资源部这个举措可以看出，国家正在酝酿解决集体建设用地流转问题，《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》明确了开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理工作，必须首先完成宅基地使用权登记发证工作。

及时调处争议宅基地

所谓“宅基地”，是指农民用以建造住房的土地。按照中国目前的法律规定，农村土地属于集体所有，农民对其宅基地只有使用权，而所有权则归农民集体所有。目前，农村宅基地不能买卖、不能抵押，只能在本村范围内转让。

《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》要求，深入贯彻实施《物权法》，依法保护宅基地使用权人的合法权益，有效规范农村住宅建设，推进社会主义新农村建设，维护社会和谐与稳定。

《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》表示，有条件的地区应将宅基地使用权的调查纳入到第二次全国土地调查工作中，查清宅基地的权属、界址和面积，为宅基地使用权登记发证提供地籍调查成果。

《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》指出，对宅基地权属存在争议的，要依法、及时进行调处。对新申请宅基地的，当事人在办理宅基地用地审批的同时申请土地登记，国土资源行政主管部门要做到即批即办，在住宅建成并实地检查合格后，报人民政府核发土地权利证书。对已有的宅基地，要充分利用已有宅基地权属来源材料，加快办理登记发证。在征地拆迁时，要依据宅基地使用权证书进行补偿。

重申一户一处宅基地

《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》重申了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的现有政策规定。同时明确，“除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理”。而“对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理”。这意味着农村宅基地的流转受到明确限制。

但是，《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》首次明确，宅基地使用权证书是征地拆迁补偿的依据。《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》明确：在征地拆迁时，要依据宅基地使用权证书进行补偿。而各地开展“集体建设用地流转试点和集体建设用地整理”，“必须首先完成宅基地使用权登记发证”。《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》要求，各省国土资源部门应于2008年底前将本地区宅基地使用权登记发证情况报国土资源部。

《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》警告称，要将宅基地使用权证书发放到农户手中，严禁以统一保管等各种名义扣留、延缓发放土地权利证书，不得通过宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。

多占宅基地“分时处理”

对于现实中农民多占宅基地的登记发证，《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》明确了具体办法：

一是1982年《村镇建房用地管理条例》实施前农民建房用宅基地，“至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记”。

二是自1982年《村镇建房用地管理条例》实施至1987年《土地管理法》实施，农民建房用宅基地，“超过当地规定的面积标准的”，“按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。”

三是1987年《土地管理法》实施后，农民建房用宅基地，超过规定限额的，应“按照实际批准面积”登记。应“在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积”，并“待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理”。

存在利益的冲突，那么想要彻底解决农村集体建设用地使用权流转问题还是得通过国家立法来尽快地解决。但是，立法毕竟是需要过程，要在成熟的背景下才能启动立法程序，所以，我估计在短期内是实现不了的，类似的案件还会出现的，而且不会是少数的。

据悉，国家国土资源部从1999年开始就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，那么，在积累了足够的经验的情况下，一部关于完善农村集体建设用地使用权流转的法律会出台的。